ООО "ОЛБЕК" - КОММЕРЧЕСКАЯ И ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ ПО СОСТОЯНИЮ НА НОЯБРЬ 2004 ГОДА.

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в октябре 2004 года незначительно увеличился по сравнению с сентябрем на 2-3%.
На рынке офисных помещений в октябре 2004 года наблюдалось незначительное снижение стоимости на офисные помещения. В среднем за октябрь снижение составило -0,24% по сравнению с предыдущим месяцем. Средняя стоимость выставленного на продажу одного квадратного метра офисных площадей составила $1205,17, что на -$2,88 ниже, чем в сентябре 2004 года. Учитывая октябрьское снижение цен на офисные помещения с начала 2003 года, прирост составил 67,68%, а с начала 2004 года прирост составил 33,24%.
Увеличение стоимости офисных площадей в октябре наблюдалось в Центральном, Калининском, Красногвардейском и Фрунзенском районах. Снижение стоимости 1 кв. м. офисных площадей наблюдалось в Петроградском, Выборгском, Невском, Кировском, Московском, Василеостровском и Красносельском районах города. Количество заключаемых сделок увеличилось на 2% по сравнению сентябрем 2004 года.
В октябре 2004 года наиболее популярными у потенциальных арендаторов были офисные помешения от 65 до 150 кв. метров. Обшая площадь большинства (65%) выставленных на продажу или сдаваемых в аренду офисов класса «С» не превышала 160 кв. м. Арендные ставки на большинство помещений колебались в пределах от $15,5 до $75 за кв. м. в месяц.
На рынке торговых помещений в течение октября 2004 года наблюдалось незначительное увеличение цен. Увеличение средней стоимости 1 кв. м. наблюдалось в Центральном, Петроградском, Выборгском, Московском, Адмиралтейском, Калининском, Невском, Приморском, и Засилеостровском районах города. Снижение стоимости кв. м. наблюдалось во Фрунзенском и Кировском районах города. Количество заключаемых сделок увеличилось по сравнению с сентябрем на 3%. По сравнению с прошлым месяцем стоимость одного квадратного метра увеличилась в среднем на 1,38%. В среднем стоимость по сравнению с сентябрем 2004 года на рынке торговых помещений достигла отметки в $1505,52, что на $20,52 выше, чем в сентябре 2004 ода.
На рынке аренды торговых помещений наблюдалось незначительное увеличение арендных ставок. Средняя стоимость 1 кв. м. арендуемых торговых площадей в октябре увеличилась до отметки в $25,35 за 1 кв. м. в месяц, что на 0,87 пунктов выше, чем в сентябре 2004 года.
Значительное увеличение арендных ставок наблюдалось в Выборгском, Московском, Адмиралтейском, Калининском, Невском и Красносельском районах города.

Стоимость офисных помещений
В октябре 2004 года средняя стоимость 1 кв. м. офисных помещений составила $1205,17, что на -2,88 пунктов ниже, чем в сентябре 2004 года. В октябре 2004 года в основном предлагались офисные помещения размером от 60 до 240 кв. м. Около 65% офисных помещений предлагались в центральных районах города.
Средняя цена предложения одного квадратного метра по сравнению с сентябрем 2004 года незначительно снизилась с 1208,05 в сентябре до 1205,17 в октябре. Объем предложения офисных помещений увеличился на 2,5% по сравнению с прошлым месяцем. В среднем офисные помещения предлагались от $930,00 (в спальных районах города исключение составил только Красносельский район) до $2500,00 (в центральных районах города) за 1 кв. м. площадей наблюдалось в Петроградском, Выборгском, Невском, Кировском, Московском, Василеостровском и Красносельском районах города. Количество заключаемых сделок увеличилось на 2% по сравнению сентябрем 2004 года. По сравнению с прошлым месяцем стоимость одного квадратного метра снизилась в среднем на -0,24%.
Наибольшим спросом среди потенциальных покупателей в октябре пользовались офисы площадью до 160 кв. м., 65% всех потенциальных покупателей были направлены на данный сегмент рынка, из них 17% ориентировались на помещения до 60 кв. м., 23% до 90 кв. м., 25% до 160 кв. м., остальные 35% желали приобрести офисное помещение свыше 160 кв. м.

Обзор рынка торговых помещений
На рынке торговых помещений в течение октября 2004 года наблюдалось незначительное повышение цен. В среднем за октябрь увеличение составило около 1% по сравнению с предыдущим месяцем. Увеличение средней стоимости 1 кв. м. наблюдалось в Центральном, Петроградском, Выборгском, Московском, Адмиралтейском, Калининском, Невском, Приморском, и Василеосгровском районах города. Снижение стоимости кв. м. наблюдалось во Фрунзенском и Кировском районах города. Количество заключаемых сделок увеличилось по сравнению с сентябрем на 3%. По сравнению с прошлым месяцем стоимость одного квадратного метра увеличилась в среднем на 1,38%. В среднем стоимость по сравнению с сентябрем 2004 года на рынке торговых помещений достигла отметки в $1505,51, что на $20,52 выше, чем в сентябре 2004 года.
На рынке аренды торговых помещений наблюдалось незначительное увеличение арендных ставок. Средняя стоимость 1 кв. м. арендуемых торговых площадей в октябре увеличилась до отметки в $25,32 за I кв. м. в месяц, что на 0,87 пунктов выше, чем в сентябре 2004 года.
На Невском проспекте арендные ставки преодолели планку в $2200 за 1 кв. м в год. Основным резервом рынка остаются расселенные крупногабаритные квартиры в центральных районах города.

Стоимость торговых помещений
В октябре 2004 года стоимость одного квадратного метра торговых помещений по сравнению с сентябрем увеличилась на 1,38%.
Значительное повышение стоимости торговых площадей наблюдалось в Московском и Адмиралтейском районах города. Незначительное увеличение стоимости кв. м. наблюдалось в Центральном, Петроградском, Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Невском, Приморском и Ввсилеостровском районах города. Значительное снижение стоимости кв. м. торговых площадей наблюдалось во Фруненском и Кировском районах города. Количество заключаемых сделок увеличилось по сравнению с сентябрем на 2%.
Средняя цена предложения в октябре достигла отметки в $1505,51, что на 20,52 пунктов выше, чем в сентябре 2004 года.
В октябре 2004 года около 23% покупателей приобретали торговые площади до 90 кв. м., 12% от 90 до ПО кв. м., 25% ПО до 170 кв. м., 35% от 170 до 300 кв. м., и 4% от 300 до 500 кв. м., 1% свыше 500 кв. м. В основном покупатели ориентировались на торговые помещения от 120 до 280 кв. м. с полной внутренней отделкой.
Наибольшее увеличение стоимости 1 кв. м. на торговые помещения наблюдалось в Московском районе $1668,55 в октябре, что на $50,45 выше, чем в сентябре, Адмиралтейском районе $1644,31 я октябре, что на $50,14 выше, чем в сентябре. Наибольшее снижение стоимости 1 кв. м. на торговые помещения наблюдалось во Фрунзенском районе $1329,26 в октябре, что на $26,55 ниже чем в сентябре, Кировском районе $1472,15 в октябре, что на $27,73 ниже чем в сентябре.

Стоимость производственных и складских помещений в Санкт-Петербурге
В октябре 2004 года стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений по сравнению с предыдущими месяцами значительно увеличилась. В октябре 2004 ода стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений по сравнению с сентябрем увеличилась на 1.5,59%.
Средняя цена предложения в октябре на производственно-складские помещения достигла отметки в $448,55, что на 61,49 пунктов выше, чем в сентябре 2004 года.
Наибольшее увеличение стоимости на производственно-складские площади наблюдалось в Центральном, Петроградском, Московском, Выборгском, Адмиралтейском, Калининском, Красногвардейском, Невском, Фрунзенском и Василеостровском районах С-Петербурга. Соличество заключаемых сделок увеличилось по сравнению с сентябрем на 4%.
Незначительное увеличение стоимости одного кв. м. производственно-складских площадей наблюдалось в октябре 2004 года в Приморском, Кировском и Красносельском районах орода.
Предпочтения покупателей недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуют склады площадью от 20 до 200 кв. м, крупные торгопо-производственные предприятия - складские комплексы с наличием хороших подъездных путей и необходимого складского оборудования. Крупные торговые фирмы предпочитают помещения площадью от 650 кв.м. На данном сегменте рынка спрос превышает предложение в несколько раз. Около 35-40% складских помещений отвечает [еобходимым требованиям, которые предъявляют покупатели производственно-складских помещений.
В основном на рынке недвижимости складских помещений вращаются производственные помещения, переоборудованные производственные площади. Такие помещения не отвечают минимальным современным требованиям, они не оборудованы специальными погрузочными платформами, на них не соблюдаются надлежащие меры безопасности и т. д.
Покупатели не предъявляют слишком много претензий к географическому положении склада. Привлекательность объектов в данном случае оценивается по иным критериям, нежели в других сегментах рынка коммерческой недвижимости: основной критерий выбора - близость к транспортным магистралям. Поэтому все больше заявок поступает на покупку помещений за чертой города, в ближайшем пригороде (не более 10 км). Увеличение спроса на помещения, расположенные непосредственно за чертой города, легко объясним. Цены на покупку в Ленинградской области примерно на 20-25% ниже, а инфраструктура не менее развита, чем в Петербурге.